סולארי בחלקה א' – הפוטנציאל אמיתי אבל גם הסיכונים
12.08.26 / 08:00
עדכוני רגולציה מהתקופה האחרונה פותחים אפשרויות עסקיות חדשות בחלקות א' במושבים, אבל לפני שיוצאים לדרך חשוב להכיר גם את האתגרים והסיכונים
שוק חדש התעורר לחיים בעולם הסולארי – שוק המתקנים בשטח החקלאי בחלקות א' במושבים. ההתעוררות מורגשת היטב מצידם של בעלי החלקות, שבחודשים האחרונים מוצפים בקמפיינים ברשתות החברתיות ובפניות של סוכני שיווק ומכירות.
ההזדמנות החדשה מעוררת עניין רב, ובצדק. המתקנים המדוברים יאפשרו ייצור ואגירת חשמל בהיקפים חסרי תקדים ביחס למשקי בית פרטיים בישראל. אלא שנכון להיום השוק החדש נמצא עדיין בחיתוליו וסובל מבעיות יסודיות של פערי מידע וחוסר יעילות.
חוסר היעילות מתבטא בראש ובראשונה במישור המסחרי. נכון להיום, דמי השכירות המוצעים בחלקות א' נמוכים בעשרות אחוזים מהסכומים המקובלים בשוק התחרותי של מיזמים סולאריים בשטח חקלאי. גם ברמה המשפטית קיימים קשיים, ובמקרים רבים החוזים במיזמי החלקות א' הם בלתי מאוזנים ועתירי סיכון לבעלי החלקות.
הפערים המסחריים והחוזיים הם תוצאה בלתי נמנעת של פערי הכוחות בין הצדדים. ככה זה כשצד אחד הוא חברה יזמית, הפועלת בתחום מומחיותה ומנהלת עשרות הליכי משא ומתן מקבילים בליווי עורכי דין ויועצים, והצד השני הוא בעל חלקה יחיד שאינו זוכה לליווי מקצועי ושאינו חשוף לכל המידע הרלוונטי.
ברמת המידע, בעלי החלקות חייבים להפנים שההזדמנות החדשה ש"נפלה מהשמיים" הגיעה בחבילה אחת עם דרישות רגולטוריות חדשות. לא מדובר בעוד אגרה שיש לשלם או טופס למלא, אלא בחסמים וסיכונים מהותיים שלא היו מוכרים עד היום למי שהקימו מתקנים סולאריים במשקים פרטיים.
ב-15 השנים האחרונות, המתקנים הסולאריים שהוקמו בחלקות הפרטיות במושבים כללו בעיקר מערכות על גגות וסככות. מיזמי גגות הוקמו בהליכים פשוטים, צפויים ומהירים, ובהתאם הם גם הוסדרו בהסכמים פשוטים שנגעו בעיקר בנושאים של תמורה ומפרטים טכניים. כעת, בעסקאות החדשות בחלקה א', נראה שהשוק מנסה לשחזר את אותם דפוסים מהעבר. אלא שהמיזמים החדשים בחלקות א' הם שונים בתכלית. לעומת הליכי הבזק להקמת מתקני גגות, המסלול להקמה והפעלה של המתקנים החדשים בשטח החקלאי הוא ארוך, מורכב ובלתי צפוי.
המורכבות מתחילה בהליך הרישוי של המיזמים החדשים, שבו נתונים לוועדה המקומית סמכויות חסרות תקדים ושיקול דעת כמעט בלתי מוגבל, המאפשרים לכל מועצה אזורית "להמציא את הגלגל" בתחום שיפוטה. כך הופך הליך ההיתר לארוך, מסורבל ויקר. מורכבות נוספת נובעת מכניסת משרד החקלאות לתמונה - תחילה עם תפקיד קריטי בשלב ההיתר ובהמשך גם בכל שנות ההפעלה עם סמכות פיקוח מחמירה ואפשרות להטלת קנסות על הפרויקט ואף לגרום להוצאת צו הריסה למתקן. היבט נוסף של מורכבות חדשה קשור במגמה הכללית של מעבר משק החשמל להסדרי שוק חופשי, שצפויים להחליף את הסדרי התעריפים המובטחים ולשנות לחלוטין את הבסיס הכלכלי להפעלת המתקנים.
על רקע המורכבות הגדולה, הפרויקטים החדשים בחלקות א' עלולים להפוך לכר פורה למחלוקות וניגודי אינטרסים בין בעל החלקה לחברה היזמית. מתחים ראשונים בין הצדדים עשויים לצוף על פני השטח כבר בשלב תכנון המתקנים. בניגוד למתקני הגגות הנעלמים מן העין שניתן כמעט לשכוח מקיומם, בפרויקטים בשטח החקלאי הבינוי יהיה על פני הקרקע, ויכלול מתקנים מאסיביים עם תשתיות נלוות בולטות שחלקן יוצבו גם בשטח המגורים. מתחים בין הצדדים עלולים להיווצר גם בהקשר המסחרי. עם השתנות הרגולציה במשק החשמל גם אפיקי התשואה של הפרויקטים צפויים להשתנות, ובמרוצת השנים יתכן שיתבהר לבעל החלקה כי דמי השכירות המשולמים לו מהווים שבריר זניח מתוך הרווחיות הכוללת של המתקנים הפועלים בחצרו האחורית.
זירה נוספת למחלוקות אפשריות בין הצדדים תהיה הפעילות החקלאית שתנוהל בשטח למשך 25 שנה ותיצור בין הצדדים ממשק שוטף בסוגיה רגישה, שמצד אחד נוגעת לשימוש היום-יומי בשטח, ומצד שני יכולה לסכן את המשכיות הפרויקט.
במכלול הדברים, העסקאות החדשות בחלקות א' מכניסות את בעלי החלקות להרפתקה שכוללת גם סיכונים. הסיכון המיידי נוגע לקידום הפרויקט בפועל, כאשר כבר היום רבים ממי שמיהרו לחתום על הסכמים, מוצאים עצמם כבולים במשך תקופות ארוכות להסכמים עם יזמים שאינם מקדמים את הפרויקטים בפועל. הסיכון החמור ביותר נוגע לכך שהסכם שנערך בחופזה וללא הגנה חוזית מספקת, עוד חלילה יותיר את בעל החלקה חשוף לתביעות וקיזוזים.
המסקנה אינה פסימית. הרגולציה החדשה לחלקות א' יוצרת הזדמנות אמיתית להפיכת החלקה למקור הכנסה יציב לשנים רבות קדימה. אך מימוש מיטבי וזהיר של ההזדמנות מחייב את בעלי החלקות להשתחרר מהציפייה שהעסקאות ייערכו באותן תבניות עסקיות פשטניות שהשוק הורגל בהן בעידן מתקני הגגות. ההתפתחויות במשק החשמל שהולידו את ההזדמנות החדשה בחלקות א', מחייבות גם השתכללות ושינוי תפיסתי מצד בעלי החלקות. כדי למצות את הפוטנציאל ולהימנע מטעויות, על בעלי החלקות להיעזר בליווי מקצועי בלתי תלוי שיסייע ביצירת תחרות משוכללת, בהנגשת מידע ובאיזון פערי הכוחות.
מאת נועם קורן זמרן, עו״ד
