תיקון 5 לתמ"א 35: הזדמנות היסטורית למרחב הכפרי – לצד שאלות משפטיות כבדות משקל

עבור יישובים רבים מדובר בשינוי משמעותי. במשך שנים אני פוגשת, כעורכת דין העוסקת בהסדרת משקים ובנושאים נוספים הקשורים לאתגרי המרחב הכפרי, מציאות שבה משפחות רוצות לאפשר לילדיהן להמשיך להתגורר בסמוך אליהן, אך נתקלות במגבלות תכנוניות ומשפטיות. צעירים שגדלו במושבים ובקיבוצים נאלצים לעזוב משום שאין עבורם אפשרויות מגורים, ויישובים מתקשים לקיים צמיחה רב-דורית טבעית.

תיקון 5 מבקש לתת פתרון לרצון לשמר את המורשת המשפחתית ולעודד צמיחה. אך השאלה שצריכה להישאל היא לא רק כמה יחידות דיור נוספות ניתן יהיה לבנות, אלא מה תהיה משמעותה של תוספת הבנייה עבור המרחב הכפרי כולו.

כשהתכנון הכפרי מאמץ עקרונות של צפיפות

המושבים והקיבוצים הם לא מרחבים נקיים מתכנון, קיימים בהם מבנים, משקים, כבישים, דרכים חקלאיות וכמובן תשתיות שנבנו והתפתחו לאורך שנים.

לתוספת משמעותית של אוכלוסייה יש השלכות רחבות. היא מחייבת התאמה של תשתיות, כבישים, מוסדות חינוך, מבני ציבור ושירותים קהילתיים. המועצות האזוריות והיישובים יצטרכו להיערך לכך מבעוד מועד, משום שתוספת יחידות דיור ללא תכנון מקביל של המעטפת הנדרשת עלולה ליצור בעיות חדשות במקום לפתור את הקיימות.

לצד זאת, התכנון המוצע מבקש להכיר בייחודיותם של מגרשים המשלבים מגורים עם פעילות חקלאית ולאפשר, בתנאים המתאימים, החרגה מדרישות הצפיפות. זוהי נקודה חשובה, משום שנחלה אינה מגרש מגורים רגיל. היא עשויה לשלב מגורים עם פעילות חקלאית ושימושים נוספים המותרים בהתאם לדין ולתכנון, ויש חשיבות לשמירה על האפשרות לקיים בה את הפעילות הזאת.

השאלה הגדולה היא האם ניתן יהיה למצוא את האיזון הנכון: לאפשר צמיחה משמעותית, ובאותה עת לשמור על המרקם הבנוי ועל התפקוד החקלאי שמגדירים את אופיו של היישוב הכפרי.

איך משפיע השינוי על המבנה החברתי?

השלכותיו של תיקון 5 אינן מסתכמות בתכנון ובבנייה. גידול משמעותי במספר התושבים עשוי להשפיע גם על המבנה החברתי ועל מערך הכוחות בתוך היישובים  במושבים רבים פועלות זו לצד זו האגודה השיתופית והמערכת המוניציפלית. האגודות השיתופיות מילאו לאורך השנים תפקיד מרכזי בשמירה על אופיים החקלאי והשיתופי של יישובים רבים.

אוכלוסייה חדשה יכולה להביא עמה התחדשות מבורכת, משפחות צעירות, רעיונות חדשים וחיים חדשים ליישוב, אך היא עשויה גם להביא תפיסות שונות בנוגע לאופן שבו היישוב צריך להתנהל ולהתפתח.

אין בכך בהכרח דבר שלילי. קהילות משתנות ומתפתחות. אולם כאשר מדובר בשינוי דמוגרפי בהיקף משמעותי, צריך להבין שהוא עשוי לשנות לא רק את מספר הבתים ביישוב, אלא גם את הדרך שבה מתקבלות בו החלטות ואת אופיו הקהילתי.

האפשרות לבנות אינה בהכרח זכות משפטית

אחת הנקודות החשובות ביותר בעיניי היא הצורך להבחין בין אפשרות תכנונית לבין זכות משפטית.

התיקון משתלב במגמה רחבה יותר של יצירת אפשרויות פיתוח ומגורים במרחב הכפרי. אולם גם אם יתאפשר תכנונית להוסיף יחידות דיור, אין פירוש הדבר שכל בעל נחלה יקבל באופן אוטומטי זכויות בנייה חדשות, ובוודאי שאין בכך כדי לפתור באופן אוטומטי את שאלת הזכויות בתוך המשפחה. כל יישוב יידרש לקדם את ההליכים התכנוניים הנדרשים, ובעלי הזכויות יהיו כפופים גם להסדרים המשפטיים החלים על הנחלה. עבורי, כמי שמטפלת בתיקים רבים העוסקים בהסדרת הזכויות של משקים, מתעוררת כאן אחת השאלות הגדולות ביותר.

מצד אחד, אנו רוצים לאפשר צמיחה רב-דורית ולהביא לכך שעוד ילדים יוכלו להתגורר ליד הוריהם. מצד שני, הדין החל על משקים חקלאיים מבוסס במידה רבה על הרצון לשמור על המשק כיחידה אחת ולא להביא לפיצולו.

מה יקרה במשפחה שבה כמה ילדים יתגוררו לאורך שנים בנחלה, אך הזכויות במשק יועברו בסופו של דבר לאחד מהם? מה יהיה מעמדם של האחים האחרים? האם עצם העובדה שנבנו עבורם בתים ושהם חיו במקום במשך שנים תיצור ציפיות לזכויות שאינן קיימות מבחינה משפטית?

שאלות אלה עשויות להתחדד גם אל מול ההסדרים הקיימים בתחום הירושה, ובכלל זה סעיף 114 לחוק הירושה, והן מחייבות חשיבה משפטית מעמיקה. כבר היום אני פוגשת בעבודתי מחלוקות משפחתיות מורכבות סביב הסדרת נחלות, הסכמי ירושה, מעמד הבן הממשיך והעברת המשק לדור הבא. אם התכנון יאפשר למספר גדול יותר של בני משפחה להתגורר בנחלה, אך המערכת המשפטית לא תיתן מענה ברור לשאלת הזכויות, אנו עלולים לגלות שהפתרון שנועד לחזק את המשפחה הרב־דורית יוצר דווקא מוקדים חדשים של סכסוך.

לאפשר למרחב הכפרי לצמוח - בלי לאבד את זהותו

המושבים, הקיבוצים ובעלי הנחלות מתמודדים עם מציאות משפטית ייחודית, שבה נפגשים ולעיתים מתנגשים דיני התכנון והבנייה, דיני האגודות השיתופיות, דיני הירושה וההסדרים הנוגעים לזכויות בקרקע. לכן, בעיניי, כל שינוי משמעותי במדיניות התכנון חייב להיות מלווה גם בבחינה מחודשת של המעטפת המשפטית שבתוכה הוא עתיד להתקיים.

המטרה אינה לעצור את ההתפתחות, אלא להפך: ליצור מסגרת שתאפשר צמיחה והתחדשות, תוך שמירה על זכויות התושבים ועל המאפיינים הייחודיים של ההתיישבות הכפרית.

אם המטרה תהיה רק להוסיף יחידות דיור, קיים חשש שהמרחב הכפרי יהפוך בהדרגה לפרבר עירוני. אם, לעומת זאת, נראה בתיקון הזדמנות לתכנון מחדש שמכבד את המבנה הייחודי של ההתיישבות הכפרית – את החקלאות, את הקהילה ואת הצורך בצמיחה רב־דורית – הוא עשוי להיות מהלך חיובי ומשמעותי.

תיקון 5 יכול להיות הזדמנות. אבל כדי שהוא אכן יהיה כזה, עלינו לשאול כבר עכשיו לא רק כמה אנשים יוכלו לגור במרחב הכפרי, אלא איזה מרחב כפרי אנחנו רוצים להשאיר לדורות הבאים.

עו"ד רחל פרץ גלם היא נוטריון ומגשרת המתמחה בהסדרת משקים וטיפול בבעיות מורכבות במרחב הכפרי. חברה בפורום אגודות שיתופיות של לשכת עורכי הדין והייתה חברה בצוות מטעם לשכת עורכי הדין שבחן את השפעת תיקון 5 לתמ"א 35 על המרחב הכפרי.

אינסטגרם: rachel_glam55

פייסבוק: רחל פרץ גלם - Rachel Peretz Glam
טיקטוק: rachel_peretz_glam_law
רחל פרץ גלם: 0529001300