מה הכללים בהסכמי בנייה בקיבוצים?

מה הדין כשקיבוץ וחברה קבלנית הילכו על חבל דק והתקשרו בהסכם שתוכנו אינו חוקי, הגם שהם סברו אחרת בעת שהתקשרו בהסכם? היכול הקיבוץ לבטל את ההסכם? היכולה החברה לתבוע פיצוי על אובדן רווחים בעקבות הביטול?

באוקטובר 2007 התקשר קיבוץ ניצנים עם חברה בשני הסכמים, האחד לביצוע פרויקט הרחבה קהילתית בקיבוץ הכולל 138 יחידות דיור, והשני לשיפור התשתיות.

בבסיס ההתקשרות בין הצדדים, הסביר הקיבוץ בבית המשפט, עמדה התכלית הכלכלית: ציפייתו של הקיבוץ לקבל תמורה בעד המגרשים, בין בכסף ובין בביצוע עבודות תשתית, בשווי של כ־19 מיליוני שקלים (34,380 דולר למגרש), שבאמצעותה יוכל הקיבוץ לשדרג את התשתיות הישנות בקיבוץ.

ואולם, לנוכח אי־הוודאות בנוגע למדיניות מינהל מקרקעי ישראל באשר לגביית כספים אלה (שקיבלו בהמשך הדרך את הכינוי "כספים אסורים") - נקבע מנגנון המתיר לכל צד להפסיק את ההתקשרות במקרה שבו יחולו שינויים מהותיים בהוראות המינהל, שיפגעו בכלכליות הפרויקט.

בחלוף שנתיים שבהן פעלה החברה הקבלנית לקידומו של הפרויקט, הודיע לה הקיבוץ על סיום ההתקשרות. הוא נימק זאת בשינויים שחלו בהוראות המינהל, ושהרעו מהותית את הכדאיות הכלכלית של הקיבוץ.

החברה הקבלנית - באמצעות עורכי הדין רן שפרינצק, תומר ויסמן ואפרת ציבולסקי - תבעה פיצוי של 15 מיליון שקלים בעבור אובדן רווחים, הוצאות ופגיעה במוניטין.

מנגד אמר קיבוץ ניצנים - באמצעות עורכות הדין דניאלה יעקובי, כרמית דורון ואסנת נווה - כי החלטת מועצת מקרקעי ישראל באשר לבנייה למגורים ביישובים חקלאיים שמספרה 1180 (ואשר ביטלה את החלטה 959, שהייתה בתוקף בעת ההתקשרות בין הצדדים), שללה את זכותו של היישוב החקלאי לקבל פיצוי בגין גריעת מקרקעין והעמדתם לטובת ביצוע ההרחבה.

היא הגבילה גם את העלויות שניתן לגבות בגין שדרוג התשתיות הקיימות לסך 3,000 שקלים למגרש, כך שהקיבוץ יכול היה לקבל 414 אלף שקלים בלבד, במקום התמורה של מיליוני השקלים שהקיבוץ ציפה לה.

התובעת דחתה את נימוקי הקיבוץ. לשיטתה, הקיבוץ ביטל את ההסכם משיקולים דמוגרפיים.

השופטת סקרה את הוראות המינהל, שבמסגרתן נקבע שהמינהל לא יאשר עסקאות שבהן גבתה אגודת היישוב החקלאי כספים כתנאי למתן המלצתה למינהל להקצאת קרקע למועמד למגורים בשכונת הרחבה, וכן שאין לחייב את המועמד לבנות את ביתו באמצעות קבלן שבחרה האגודה (למעט אם ניתן אישור לבנייה מרוכזת, בתנאים מסויימים).

"האיסור לקבלת כספים", הסבירה השופטת, "נבע מכך שהיישוב החקלאי אינו אמור להפיק רווחים שמקורם במקרקעי המדינה. מקרקעי היישוב אינם בבעלותו של היישוב החקלאי אלא בבעלות המדינה, והפקת רווח ממקרקעין אלה היא בגדר עשיית עושר ולא במשפט על חשבון נכסי המדינה".

השופטת גם הביאה מדברי נציגת המינהל בבית המשפט: "כל תשלום שהקיבוץ מקבל על חשבון ההתקשרות מזוהה לכאורה ככספים אסורים. בסופו של דבר הקבלן הוא לא איזה פילנתרופ. הוא רוצה להרוויח, וזה יגיע על חשבון המתיישב".

"שני הצדדים היו ערים לכך שהעסקה טומנת בחובה סיכון משפטי", מצאה השופטת, "היו מודעים לאיסור שבגביית כספים אסורים, וקיוו שההתקשרות תעבור מתחת לרדאר. לשני הצדדים הייתה טעות בכדאיות העסקה בשל הערכה שגויה של המצב המשפטי.

"הצדדים היו "תמימי דעים", אמרה השופטת כי ההסכמים שעליהם הם חתמו מתיישבים עם הוראותיה של החלטה 959,. באשר לשיטתם, החלטה זו מתייחסת רק למישור היחסים שבין היישוב למועמד, ואינה יכולה להורות דבר ביחס למערכת היחסים שבין היישוב לקבלן". עמדה זו שגויה", קבעה השופטת.

"שני הצדדים סברו", המשיכה השופטת, "שהיו רשאים להסכים שהתובעת תשלם לקיבוץ תמורה, בין בכסף ובין בביצוען של עבודות לשיפור תשתיות, ובלבד שלא ניתן יהיה להוכיח כי סכומים אלו מגולגלים אל שכמם של המועמדים. ההסכמים גובשו בניסיון לעקוף את האיסור בדבר קבלתם של כספים אסורים.

"במצב דברים זה", פסקה השופטת, "מדובר בחוזה פסול, כמובנו בחוק החוזים - שכריתתו, תוכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים - ואשר דינו הוא בטלות" (כלומר, הוראות החוזה בטלות מעיקרן, כאילו לא היה מעולם תקף).

"יש להרתיע צדדים מלהתקשר בחוזים פסולים", המשיכה השופטת, ופסקה שהתובעת תהיה זכאית רק לשיפוי בעבור הוצאותיה על מימוש פרויקט ההרחבה, ולא בגין אובדן רווחים ועוד, כפי שתבעה. הדיון בשאלת גובה הנזק יימשך במועד אחר.