מה קורה כשחבר רוצה לפרק שותפות על קרקע עם המדינה?

כאשר ישנם שותפים בזכויות הבעלות או החכירה במקרקעין, זכאי כל אחד מהם, לפי חוק המקרקעין, לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. כיוון שהזכות לפירוק מוקנית לכל שותף, תפקידו של בית המשפט, בהיעדר הסכמה, הוא לקבוע את הדרך המתאימה לעשות זאת.

דרך המלך בפירוק שיתוף במקרקעין היא חלוקה בעין (חלוקה פיזית של הקרקע בין השותפים), קבעו בתי המשפט, שאז זוכה כל אחד מהשותפים בחלק מהמקרקעין שהיו בבעלות משותפת, וכך נשמרת זכותו הקניינית.

אך דרך זו אינה תמיד ישימה, ועל בית המשפט לקבוע את הדרך היעילה והצודקת יותר, כדי לבצע את פירוק השיתוף במקרקעין.

בלב השטח הבנוי של קיבוץ מורן מצויות שתי חלקות שהבעלות בהן משותפת. בעלים אחד הוא המדינה (רשות מקרקעי ישראל), והבעלים השני הוא אדם פרטי (נקרא לו המערער).

השניים הם כיום הבעלים במשותף של החלקות (בחלקה אחת - חלקה של המדינה הוא 79.69%, וחלקו של המערער הוא 20.31%; ובחלקה השנייה חלק המדינה הוא 33%, וחלקו של המבקש הוא 67%).

חלקות אלו הן חלק משטח המשבצת של קיבוץ מורן. בהליכים קודמים בבתי המשפט התברר שהמדינה רכשה חלק מהחלקות הללו (בשטח של 8,234 מ"ר), והגם שכאמור היא לא רכשה את מלוא זכויות הבעלות בחלקות אלה - היא תפסה את החזקה בחלקות בשלמותן, בהסכמת כל הבעלים באותה עת, והחל משנת 1975 ביצעה במקרקעין פעולות פיתוח נרחבות וגלויות בשטח הקיבוץ וסביבתו.

המערער עצמו לא היה הבעלים המקורי בחלקות הללו. בשנת 1985 הוא רכש את זכויותיו בהן ממי שקדם לו, לאחר שידע וראה שעליהם הוקם הקיבוץ. בפועל, הקיבוץ הוא היחיד שעושה שימוש מלא בקרקע. לפיכך חויבה המדינה עוד בשנת 2000 לשלם למערער דמי שימוש ראויים בגין השימוש שנעשה בחלקיו בקרקע.

כשהגיעה התביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט, פסק בית המשפט המחוזי שגם אם ניתן לחלק בעין את המקרקעין בין המדינה לבין המערער, לא יהיה בכך פירוק אמיתי, שכן אומנם תהיה למערער זכות בעלות, אך זכות השימוש תהיה לקיבוץ, ובכך לא יסתיים הסכסוך בין הצדדים, והם ימשיכו להתדיין באשר לדמי השימוש עוד שנים ארוכות.

לכן פסק בית המשפט על התנתקות והפרדה בין הצדדים, באופן שהמערער יחויב להעביר את זכויותיו בקרקע למדינה כנגד קבלת פיצוי מהמדינה או קבלת קרקע חלופית.

בית המשפט נימק זאת בכך שקיבוץ מורן הוקם על המקרקעין בהסכמת הבעלים שקדמו למערער ובידיעתו. המשמעות היא שכאשר רכש המערער את זכויותיו בקרקע, לא היתה לו ציפייה שהוא יוכל להחזיק בה (שכן המחזיק בפועל היה כאמור הקיבוץ).

בהמשך ההליכים גם נפסק שהמדינה תפצה את המערער בסך 1.6 מיליון שקלים, בצירוף הצמדה וריבית, אם לא תאותר קרקע חליפית עבורו.

המערער, שלא השלים עם התוצאה, הגיש באמצעות עו"ד אמיל נחאס בקשה לערעור לבית המשפט העליון. המדינה יוצגה באמצעות עו"ד יעל גליקמן. שופטת בית המשפט העליון דפנה ברק־ארז דחתה את בקשת הערעור.

"אומנם חוק המקרקעין מעניק בכורה לאפשרות פירוק שיתוף במקרקעין על דרך של חלוקה בעין", הסבירה, "אולם בצד כלל זה נקבע חריג שתחולתו יפה למקרים שבהם התרשם בית המשפט כי לא ניתן לבצע חלוקה בעין, או שזאת תהיה כרוכה בהפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם".